من أجل إخلاء مستأجِر من شقّة مؤجَّرة، يجب تقديم دعوى قضائيّة للمحكمة
بإمكان صاحب الشقّة (لكنّه غير ملزَم) أن يدير الدعوى في إطار إجراءات سريعة، بحيث تقتصر الدعوى فقط على إخلاء الساكن
إذا كان لصاحب الشقّة دعاوى أخرى ضدّ المستأجر (مثلًا: ديون ماليّة أو دعوى تعويض على أضرار وما شابه)، يجب عليه تقديم هذه الدعاوى في إطار إجراءات عاديّة ليست مستعجلة
لا يجوز لصاحب الشقّة إخلاء الساكن بالقوّة، أو منعه بالقوّة من الدخول إلى الشقّة، أو تبديل الأقفال في الشقّة من تلقاء نفسه
لتفاصيل إضافية، راجعوا النظام 81 من أنظمة قانون القضاء المدني

ملخّص

بشكل عام، يحقّ للمستأجِر أن يسكن في الشقّة المؤجَّرة وفقًا لشروط عقد الإيجار، ولا يحقّ لصاحب الشقّة أن يطالب بإخلائه من الشقّة قبل انتهاء فترة الإيجار التي ينصّ عليها عقد الإيجار.

  • عند انتهاء فترة الإيجار، وكذلك في بعض الحالات المفصّلة لاحقًا، يحقّ لصاحب الشقّة أن يطالب بإخلاء المستأجِر من الشقّة قبل انتهاء فترة الإيجار.
  • من أجل إخلاء المستأجِر، يجب على صاحب الشقّة أن يتوجّه إلى المحكمة، ولا يجوز له إخلاء المستأجِر بالقوّة، أو اتّخاذ خطوات أحاديّة الجانب مثل تبديل الأقفال في الشقّة وما إلى ذلك.
  • صاحب الشقّة الذي يطالب بإخلاء المستأجِر، بإمكانه الاختيار ما بين إجراءَين:
    • تقديم دعوى بإجراءات مستعجلة وسريعة لإخلاء الساكن - (في إطار هذه الإجراءات، يمكن تقديم دعوى على الإخلاء فقط، ولا يمكن إضافة دعاوى أخرى ضدّ المستأجِر). في هذه الحالة، إذا كانت هناك دعاوى إضافيّة (مثل الديون الماليّة أو الدعاوى الماليّة الأخرى)، يجب تقديم دعوى منفردة على هذه الديون.
    • تقديم دعوى بإجراءات عاديّة - في إطار هذه الإجراءات، يمكن لصاحب الشقّة تقديم الدعوى على الإخلاء، وأيضًا الدعاوى الأخرى ضدّ المستأجِر.
إنتبهوا
المعلومات الواردة في هذه الصفحة تتطرّق إلى الإجراءات السريعة فقط.

مميّزات الإجراءات السريعة

  • الإجراءات السريعة تستغرق وقتًا قصيرًا، وقد تنتهي حتى خلال 60 يومًا من موعد تقديم الدعوى (بخلاف الدعوى العاديّة التي يمكن أن تستغرق بضعة أشهر أو حتى سنوات).
  • في إطار الإجراءات السريعة، لا يحقّ للمستأجِر (المدّعى عليه) تقديم دعوى مضادّة (أيّ دعوى ضدّ صاحب الشقّة نفسه في إطار نفس الإجراءات)، ولا يحقّ له أيضًا تقديم بلا لطرف ثالث (إجراء يسمح للمدّعى عليه "بنقل" المسؤوليّة إلى شخص آخر).
  • في إطار الإجراءات السريعة، تنظر المحكمة فقط في قضيّة الإخلاء، ولا يمكنها أن تنظر في إطار الإجراءات بدعاوى أخرى، مثل دعاوى الشؤون الماليّة.

جمهور الهدف والشروط المسبقة

  • صاحب الشقّة (أو أيّ شخص له الحقّ في حيازة الشقّة) الذي يرغب بإخلاء مستأجِر من الشقّة.
مثال
  • مستأجِر استمرّ في السكن في الشقّة بعد انتهاء فترة الإيجار، بدون تجديد عقد الإيجار وبدون موافقة صاحب الشقّة.
  • مستأجِر خرقَ شروط عقد الإيجار، فقم صاحب الشقّة بإلغاء العقد معه، لكن المستأجِر استمرّ في السكن في الشقّة ولم يُخلِها.
  • صاحب شقّة أبلغ المستأجِر (قبل 90 يومًا مسبقًا على الأقلّ) انّ عليه إخلاء الشقّة، وذلك إذا كان في العقد بند يسمح له بالقيام بذلك.

كيف نتوجّه وإلى مَن؟

  • يجب تقديم لائحة الدعوى لمحكمة الصلح في المنطقة التي تتواجد فيها الشقّة.
  • عنوان لائحة الدعوى يجب أن يكون "دعوى لإخلاء شقّة مؤجَّرة".
  • يجب على المدّعي أن يفصّل ادّعاءاته في لائحة الدعوى، وأن يرفق لها ما يلي:
    • تصريح المدّعي، والذي يفصّل فيه الحقائق التي لها صلة بالدعوى. يمكن إرفاق تصريح لشخص آخر بشرط أن يفصّل المدّعي في تصريح منه أسباب عدم عِلمه بالحقائق الواردة في لائحة الادّعاءات
    • تقرير مهني من مختصّ
    • مراجع قانونيّة، إن وُجِدت
    • وثائق ذات صلة بالقضيّة، الموجودة أو التي كانت موجودة بحوزة أو تحت تصرّف المدّعي، ووجدها بعد الاستجواب والمطالبة.
  • عند تقديم الدعوى، يجب على صاحب الشقّة أن يدفع الرسوم في سكرتارية المحكمة. (إذا فاز بالدعوى، بإمكانه أن يطلب من المحكمة أن تفرض على المستأجِر دفع هذه الرسوم له).

مراحل الإجراء

  • يجب على المدّعي أن يقدّم للمحكمة ولأصحاب الشّأن لائحة الدعوى والوثائق التي يجب إرفاقها للائحة الدعوى.
  • يجب على المدّعى عليه أن يقدّم لائحة دفاع خلال 30 يومًا من موعد تقديم لائحة الدعوى بحقّه.
  • يجب على المدّعى عليه أن يفصّل ادّعاءاته في لائحة الدفاع، وأن يرفق لها ما يلي:
    • تصريح شهادة رئيسيّة للشهود
    • تقرير مهني من مختصّ
    • مراجع قانونيّة، إن وُجِدت
    • وثائق ذات صلة بالقضيّة، الموجودة أو التي كانت موجودة بحوزة أو تحت تصرّف المدّعى عليه، ووجدها بعد الاستجواب والمطالبة.
  • يجب على المدّعى عليه أن يقدّم للمحكمة ولأصحاب الشأن لائحة الدفاع خلال 30 يومًا من الموعد الذي حصل فيه على لائحة الدعوى. يجب إرفاق الوثائق التالية للائحة الدفاع (إذا كانت لها علاقة بادّعاءات المدّعى عليه):
    • تصريح الشهادة الرئيسيّة للشهود (تصريح يفصّل فيه، هو أو الشهود، الحقائق المعلومة لهم والتي لها صلة بالدعوى)
    • تقرير مهني من مختصّ
    • مراجع قانونيّة، إن وُجِدت
    • وثائق ذات صلة بالقضيّة، الموجودة أو التي كانت موجودة بحوزة أو تحت تصرّف المدّعى عليه، ووجدها بعد الاستجواب والمطالبة.
  • تحدّد المحكمة موعدًا للنظر في الدعوى، بحيث يتمّ ذلك في غضون فترة لا تتعدّى 30 يومًا من الموعد الأخير لتقديم لائحة الدفاع الأخيرة في الملفّ (حتى وإن قدّم المدّعى عليه فعليًا لائحة الدفاع في وقت متأخّر، أو لم يقدّم لائحة دفاع).
نصيحة
إذا قدّم صاحب الشقّة لائحة الدعوى للمدّعى عليه في موعد أقرب، سيتمّ تحديد جلسة المحكمة للنظر في الدعوى في موعد أقرب أيضًا.
  • يحقّ لصاحب الشقّة وللمستأجِر أن يقدّما للمحكمة، حتى 14 يومًا قبل الموعد المحدّد للجلسة، قائمة بالمراجع القانونيّة وملخّص ادّعاءاتهم خطيًا. حجم قائمة المراجع وملخّص الادّعاءات مقيّد لـ 5 صفحات.

جلسة المحكمة

  • تنتهي جلسة المحكمة للنظر في القضيّة خلال يوم واحد، لكن يحقّ للمحكمة تحديد أيّام إضافيّة للجلسات، بشكل متواصل قدر الإمكان (بفارق لا يتعدّى 14 يومًا بين الجلسة والأخرى)، إلى أن ينتهي استجواب الشهود.
  • في الموعد الذي يحدَّد للجلسة، يجب أن يحضر كلّ الشهود الذين قدّموا تصريحات، إلّا إذا أمرت المحكمة بغير ذلك. لا يمكن للشاهد الإدلاء بشهادته إلّا بإذن من المحكمة ولدواعٍ خاصّة، ما لم يتمّ تقديم تصريح شهادة رئيسيّة له.
إنتبهوا
يحقّ للمحكمة تقييد فترة استجواب الشاهد، إذا اعتقدت أنّ الاستجواب بعيد عن صلب الموضوع، غير عادل أو أنّه يصعّب ويعقّد مجرى الجلسة أكثر ممّا يفيدها.
  • بعد الاستماع للشهود واستجوابهم من قِبل الطرف الثاني، بإمكان كلّ طرف من الطرفين (صاحب الشقّة والمستأجِر) أن يلخّص ادّعاءاته شفهيًا.

إصدار الحكم القضائي

  • عند انتهاء جلسة المحكمة، وفي موعد لا يتعدّى 14 يومًا، تصدِر المحكمة حكمها.
  • يجب أن يكون الحكم القضائي مبرّرًا بشكل مقتضب، إلّا إذا اعتقدت المحكمة أنّ هناك حاجة لتبرير مفصّل، وذلك لأنّ الحكم القضائي يشمل تجديدًا أو يعكس أهميّة خاصّة للجمهور، أو لأسباب خاصّة أخرى.

تنفيذ الحكم القضائي وإخلاء الساكن فعليًا

  • إن لم يحترم المستأجر الحكم ولم يُخلِ الشقّة، يجب على صاحب الشقّة التوجّه إلى سلطة التنفيذ والجباية (دائرة الإجراء والتنفيذ) من أجل تنفيذ الحكم القضائي.
  • إذا نصّ الحكم القضائي على موعد لإخلاء الشقّة، لا يمكن التوجّه إلى دائرة الإجراء والتنفيذ قبل هذا الموعد.
  • إن لم يتحدّد موعد للإخلاء، يمكن لتوجّه إلى دائرة الإجراء والتنفيذ فقط بعد مرور 15 يومًا من موعد إصدار الحكم (في حال كان المستأجِر حاضرًا في المحكمة عند إصدار الحكم)، أو بعد 15 يومًا من موعد تسليم الحكم للمستأجِر (في حال لم يكن حاضرًا في المحكمة عند إصدار الحكم).
  • لمزيد من المعلومات حول الإجراءات اللازمة في دائرة الإجراء والتنفيذ، راجعوا طلب تنفيذ قرار قضائي لإخلاء عقار مستأجَر.
تحذير
لا يجوز لصاحب الشقّة أن "يأخذ القانون ليديه" وأن يُخلي الساكن من الشقّة بنفسه
الطريقة الوحيدة لإخلاء الساكن من الشقّة هي عن طريقة المحكمة وسلطة التنفيذ والجباية، ولا يجوز لصاحب الشقّة تبديل الأقفال، أو إخلاء المستأجِر بالقوّة أو منعه بالقوّة من الدخول إلى الشقّة.

استئناف

  • يمكن تقديم استئناف على الحكم القضائي إلى المحكمة المركزيّة.
    • تقديم الاستئناف لا يؤخّر تنفيذ الحكم القضائي، أيّ أنّ المدّعي بإمكانه اتّخاذ إجراءات الإخلاء عن طريق سلطة التنفيذ والجباية.
    • إذا كان المستأجِر يرغب بضمان عدم إخلائه من الشقّة إلى أن ينتهي النظر في الاستئناف، عليه تقديم طلب لتأخير تنفيذ الحكم القضائي. لتفاصيل إضافية، راجعوا طلب إرجاء تنفيذ قرار حكم.
    • من المفضّل تلقّي استشارة قانونيّة قبل تقديم الاستئناف.

من المهمّ أن تعرف

  • في إطار الإجراء السريع، يمكن تقديم دعوى لإخلاء الساكن من الشقّة فقط، ولا يمكن في إطار الدعوى طلب أمور أخرى، مثل: دفع رسوم الإيجار التي لم تُدفَع، تعويضات عن الأضرار التي تسبّب بها المستأجِر، دفع الفواتير التي كان على المستأجِر دفعها ولم يدفعها، وما إلى ذلك. بإمكان صاحب الشقّة تقديم دعوى للمطالبة بهذه التعويضات في إجراء منفرد، دون حاجة للحصول على إذن مسبق من المحكمة.
  • بخلاف الدعاوى العاديّة، المستأجِر الذي قُدِّمت ضدّه الدعوى لا يمكنه تقديم "دعوى مضادّة" ضدّ صاحب الشقّة، أيّ أنّه لا يستطيع في إطار الإجراء الذي اتُّخِذ ضدّه أن يطالب بتعويضات من صاحب الشقّة، بل عليه تقديم دعوى منفردة بذلك، بغضّ النظر عن نتائج إجراء إخلائه من الشقّة.
  • الإجراء السريع لدعوى إخلاء شقّة مستأجَرة، هو ليس الإجراء الوحيد الذي يمكن بواسطته إخلاء مستأجِر من شقّة مؤجَّرة. صاحب الشقّة غير المعني بخوض هذا الإجراء، بإمكانه أن يقدّم دعوى عاديّة، والتي يمكنه في إطارها أن يشتمل دعاوى إضافيّة مثل الدعاوى الماليّة.
  • يحقّ لصاحب الشقّة، بالإضافة إلى الدعوى أو بدلًا من الدعوى، أن ينفّذ الضمانات التي أودعها المستأجِر بيديه (إن وُجِدت)، وذلك إذا كان عقد الإيجار يسمح له بتنفيذها. لتفاصيل إضافية، راجعوا تحقيق الضمان من قبل مالك الشقة.
  • في جميع الأحوال، لا يجوز لصاحب الشقّة أن يُخلي المستأجِر من الشقّة بالقوّة، أو أن يتّخذ خطوات أحاديّة الجانب مثل تبديل الأقفال.
راجعوا كذلك

الجهات المُساعِدة

مراجع قانونية ورسمية

تشريعات وإجراءات