ضريبة التحسين هي الضريبة التي يدفعها بائع الشقّة كلها أو جزء منها، بحيث أنّ سعر البيع أعلى بشكل حقيقي من السعر الذي اشترى فيه الشقّة
يتمّ حساب الضريبة على فرق الأسعار الصافي، بين سعر الشراء مربوط بجدول الغلاء، وبعد خصم المصروفات مثل الترميم، مصروفات البيع وما شابه وهي مربوطة بجدول الغلاء
هناك إعفاءات محدّدة من دفع ضريبة التحسين عند البيع
يتمّ حساب ضريبة التحسين بدءًا من العام 2014 فصاعدًا فقط
إذا كانت قيمة الشقّة عند بيعها أكبر من 4.5 مليون شيكل جديد، يجب دفع ضريبة تحسين إضافيّة (מס יסף)
إنتبهوا
هذه الصفحة تتطرّق إلى حساب ضريبة التحسين على الممتلكات المخصّصة للسكن فقط. يتمّ حساب ضريبة التحسين على الممتلكات الأخرى مثل الأراضي غير المبنيّة والممتلكات التجاريّة وما شابه، بطريقة مختلفة.
  • تُدفع ضريبة التحسين على يد بائع الشقّة، بحيث أنّ السعر الذي باع فيه الشقّة أعلى من السعر الذي اشتراها فيه، مربوط بجدول الغلاء من يوم الشراء وححتى يوم البيع.
  • يتمّ حساب الضريبة على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع، بعد خصم المصروفات المعترَف بها، مثل الترميم، أتعاب المحامي، عمولات السمسرة، ضريبة الشراء، الرسوم والضرائب الأخرى وما شابه.
  • يشمل القانون حالات يكون فيها البائع معفيًا من دفع ضريبة التحسين عند البيع.
  • يتمّ حساب الضريبة فقط على الربح الذي تسجّل من العام 2014 وحتى يوم البيع.

من هو "المعترَف به"

  • بحسب "درجة الوحدة العائليّة" - "البائع" هو الشخص نفسه، الزوج/ة وأبناؤه القاصرين (ما عدا الابن المتزوّج أو الزوج/ة الذين يعيشون دائمًا بشكل منفصل وما عدا ولد يتيم فقد أحد والديه أو الاثنين معاً).
  • الهدف من هذا التعريف هو منع الحالات التي يقوم فيها الشخص بتسجيل ممتلكاته على اسم الزوج/ة أو الأبناء القاصرين، بهدف التهرّب من دفع الضريبة.
  • مع ذلك، يمكن مناقضة الوحدة العائليّة، بحيث أنّ الزوج/ة لا يعتبَران وحدة عائليّة واحدة لغرض حساب ودفع ضريبة التحسين. للقيام بذلك، يجب استيفاء الشرطين التاليين:
    1. يجب تقديم اتّفاقيّة علاقة ماليّة لسلطة الضرائب، والتي تثبت أنّه ليست هناك شراكة بين الزوجين على الشقّة المحدّدة، وأنّ هناك فصلًا في الملكيّة بشأنها.
    2. بالإضافة، يجب الإثبات أنّ فصل الملكية قد طُبِّق فعلًا من قِبل الزوجين. بموجب حكم المحكمة العليا، قد يكون فصل الملكيّة معترَفًا به حتى وإن تحمّل الزوجان معًا تكاليف ترميم الشقّة أو سكنا فيها معًا، وكلّ ذلك وفقًا لظروف الحالة.

حساب الضريبة

مثال
شقة تم شراؤها بعد 2014
  • اشترى شخص ما شقة في سنة 2015 مقابل 2 مليون شيكل جديد، وباعها في سنة 2020 مقابل 2.5 شيكل جديد. بين موعدي الشراء والبيع ارتفع مؤشر الغلاء بـ 5%, أي أن سعر الشراء الحقيقي هو 2.1 مليون شيكل جديد. التحسين الحقيقي على الشقة هو 400,000 شيكل جديد.
  • لا يستحق هذا الشخص اعفاء محددًا من ضريبة التحسين.
  • مع ذلك، قام صاحب الشقة قبل بيعها باجراء ترميمات كاملة للشقة كلّفته 100,000 شيكل جديد, كما دفع رسوم وساطة بقيمة 40,000 شيكل جديد وأتعاب محامين بلغت 60,000 شيكل جديد, هكذا تكون المصروفات المعترف بها مجتمعة قد بلغت 200,000 شيكل جديد. نفترض أنه بين موعد صرف هذه المصروفات وحتى موعد بيع الشقة ارتفع مءشر جدول الغلاء بـ 1%. القيمة الحقيقية للمصروفات تكون 202,000 شيكل جديد.
  • لذلك، فإن التحسين الصافي هو 198,000 شيكل جديد, من ضمنه تبلغ ضريبة التحسين 25%. أي أن الشخص سيدفع 49,500 شيكل جديد.
مثال
شقة تم شراؤها قبل 2014
  • في تاريخ 1.1.2010، اشترى شخص شقّة لا تمنح إعفاءً في موعد البيع، بمبلغ 2 مليون شيكل جديد في العام 2010.
  • في تاريخ 1.1.2017، باع الشقّة بمبلغ 2.7 مليون شيكل جديد.
  • يتمّ حساب الضريبة على التحسين الكلّي في السنوات الـ 7 ما بين الشراء والبيع - أيّ 700 ألف شيكل جديد، والتقسيم بحسب السنة، بحيث أنّه في كلّ سنة، حسّنت الشقّة من قيمتها بـ 100 ألف شيكل جديد بالمعدّل.
  • بما أنّ الحساب يسري فقط من العام 2014 وحتى موعد البيع، أيّ 3 سنوات، التحسين الذي تُفرض عليه الضريبة هو 300 ألف شيكل جديد، بعد خصم المصروفات المعترَف بها مثل الترميم، مصروفات البيع وما شابه.
  • إذا كانت قيمة المصروفات المعترَف بها للبائع 100,000 شيكل جديد، فإنّ نسبة ضريبة التحسين الواجب دفعها هي %25 من مبلغ 200,000 شيكل جديد، أيّ 50,000 شيكل جديد.
  • اذا طرأت تغييرات على مؤشر جدول الغلاء يجب ضرب سعر الشراء (2 مليون ش. ج.) بمؤشر الغلاء في يوم البيع, وقسمته على ؤشر الغلاء يوم الشراء. كما يجب ربط المصروفات المعترف بها بعد خصم ارتفاع جدول الغلاء , أ] أنه يجب ضرب مبلغ كل مصروف بجدول غلاء يوم البيع وقسمتهع على جدول غلاء يوم صرف ذلك المصروف.

دفع ضريبة التحسين

من المهمّ أن تعرف

  • يتمّ حساب الضريبة من الفرق الصافي بين الأسعار، بحيث أنّه إذا تمّ ترميم العقار ممّا يرفع من قيمته، يجب الاحتفاظ بالإيصالات وإرفاقها إلى التخمين الذاتي.
  • قد تكون هناك إعفاءات معيّنة من دفع ضريبة التحسين. لتفاصيل إضافية، راجعوا ضريبة التحسين.
راجعوا كذلك

تشريعات وإجراءات

توسُّع ونشرات