ניתן לבטל חוזה שכירות באופן חד-צדדי גם ללא הפרה או עילה אחרת בחוק, רק אם קיים סעיף בחוזה המאפשר זאת
בחוזי שכירות שיפורטו בהמשך, כדי שמשכיר יוכל לבטל את החוזה שלא עקב הפרה של השוכר, הסעיף בחוזה צריך לכלול גם זכות מקבילה של השוכר לבטל את החוזה באופן חד-צדדי
בחוזי שכירות אלה המשכיר חייב לתת לשוכר התראה מראש של 90 יום לפחות לפני הביטול, והשוכר חייב לתת למשכיר התראה מראש של 60 יום לפחות לפני ביטול החוזה (או בתוך תקופה קצרה יותר אם כך נכתב בחוזה)
בחוזי שכירות אחרים ניתן לבטל באופן חד-צדדי גם בהתראות קצרות יותר אם קיים סעיף בחוזה המאפשר זאת, ובתנאי שהחוק לא אוסר זאת

תקציר

ככלל ניתן לבטל חוזה באופן חד-צדדי רק במקרה שהצד השני הפר את החוזה, או במקרה שהחוזה נחתם מלכתחילה כתוצאה מטעות או הטעיה של אחד הצדדים, או במקרה שאחד הצדדים חתם על החוזה כתוצאה מלחץ שהופעל עליו או ניצול מצוקתו.

  • אם שוכר או משכיר מעוניינים לשמור לעצמם את הזכות לבטל את החוזה באופן חד-צדדי גם כשלא היתה הפרת חוזה על-ידי הצד השני, עליהם לכלול מראש תנאי מפורש בחוזה המאפשר זאת.
טיפ
אם בחוזה השכירות לא קיים תנאי כזה, אף אחד מהצדדים לא יכול לבטל את החוזה באופן חד-צדדי (אלא אם כן הצד השני הפר את החוזה).

הגבלות נוספות על ביטול חד-צדדי של חוזי שכירות במקרים מסוימים

  • בחוזי שכירות לתקופה של מעל 3 חודשים העונים על התנאים המפורטים בהמשך קיימים תנאים נוספים לביטול חד-צדדי (שלא כתוצאה מהפרה של החוזה):
    1. כדי שמשכיר יוכל לבטל את החוזה שלא עקב הפרה של השוכר, החוזה צריך לכלול גם זכות מקבילה של השוכר לבטל את החוזה באופן חד-צדדי.
    2. לעומת זאת, כדי ששוכר יוכל לבטל את החוזה בלי שהיתה הפרה של המשכיר, לא נדרש שהחוזה יאפשר זכות דומה למשכיר.
    3. הצד המבטל את החוזה באופן חד-צדדי חייב לתת התראה מראש:
      • אם המשכיר מעוניין לבטל את החוזה - עליו לתת התראה מראש של 90 יום לפחות (לא ניתן לקבוע תקופה הודעה קצרה יותר).
      • אם השוכר מעוניין לבטל את החוזה - עליו לתת התראה מראש של 60 יום לפחות (או תוך תקופה קצרה יותר אם תקופה כזו נקבעה במפורש בחוזה השכירות).
  • בחוזים הללו המשכיר והשוכר לא יכולים להסכים מראש על הענקת זכות ביטול חד-צדדית למשכיר בלי להעניק זכות מקבילה לשוכר, והם אינם יכולים להסכים מראש על תקופות התראה אחרות מאלה שצוינו, אלא אם כן התנאים האחרים הם לטובת השוכר או שקיימים קשרי משפחה בין השוכר והמשכיר (בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא, או צאצא של בן הזוג, ובן זוג של כל אחד מאלה).
דוגמה
סעיפים בחוזה שמנוגדים לחוק ולא יהיו תקפים
  • אם בחוזה מופיע סעיף המאפשר רק למשכיר לבטל את החוזה באופן חד-צדדי, בלי שגם לשוכר ניתנה זכות כזו, הרי שהסעיף בטל ולמעשה אינו חלק מהחוזה. במקרה כזה, אם המשכיר הודיע על ביטול החוזה ללא הפרה של הצד השני או עילה אחרת בחוק, הוא למעשה מפר את החוזה.
  • אם החוזה קובע כי כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את החוזה מכל סיבה שהיא בהתראה מראש של 60 יום , השוכר בלבד רשאי לבטלו בהתראה של 60 יום, ואילו המשכיר יוכל לבטל את החוזה בהתראה מראש של 90 יום כפי שקובע החוק, למרות שהצדדים הסכימו בחוזה על 60 יום.
דוגמה
תנאי ביטול שניתן להכניס לחוזה
  • תנאי בחוזה המאפשר רק לשוכר לבטל את החוזה, בלי שלמשכיר תהיה אפשרות ביטול.
  • תנאי בחוזה הקובע כי השוכר יכול לבטל את החוזה באופן חד-צדדי בהתראה של 30 יום (שהיא קצרה מתקופת ההתראה שקובע החוק, אך מדובר בתנאי שהוא לטובת השוכר ועל כן הוא מותר).
  • תנאי בחוזה הקובע כי המשכיר יכול לבטל את החוזה באופן חד-צדדי בהתראה מראש של 4 חודשים (תקופת ההתראה ארוכה מזו שקובע החוק, אך מדובר בתנאי שהוא לטובת השוכר ועל כן הוא מותר).
  • אם בחוזה השכירות ניתנה זכות ביטול חד-צדדי אך ורק לשוכר, רשאים המשכיר והשוכר לקבוע בחוזה השכירות תנאים נוספים להפעלת זכות הביטול החד-צדדי.
  • כאשר בחוזה השכירות נקבעה זכות ביטול חד-צדדי לשני הצדדים (גם לשוכר וגם למשכיר), לא ניתן להוסיף תנאים נוספים המגבילים את זכות הביטול של השוכר בלבד (ושאינם מגבילים את זכות המשכיר), אך ניתן לקבוע תנאים נוספים שמיטיבים עם השוכר.
דוגמה
  • אם בחוזה השכירות ניתנה זכות ביטול חד-צדדי רק לשוכר, מותר לקבוע בחוזה כי השוכר רשאי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי בתנאי שידאג לשוכר חלופי במקומו.
  • אם בחוזה השכירות נקבע כי המשכיר רשאי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי בהתראה של 90 יום, והשוכר רשאי לבטל בהתראה של 60 יום, לא ניתן להתנות את זכות הביטול של השוכר בכך שימצא שוכר חלופי.

החוזים שעליהם יחולו המגבלות הנוספות

  • חוזי השכירות שהתנאים הללו חלים עליהם הם חוזי שכירות של דירת מגורים העונים על כל התנאים הבאים:
    1. השכירות היא לתקופה של 3 חודשים לפחות או שיש אופציה להאריך אותה ליותר מ-3 חודשים.
    2. השכירות היא לתקופה שלא עולה על 10 שנים או שיש למשכיר אפשרות לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר.
    3. שכר הדירה החודשי אינו גבוה מ-20,000 ₪.
    4. הדירה המושכרת אינה דירה בבית מלון או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש.
    5. הדירה המושכרת אינה דירה במעון (מקום המשמש למגורים או לטיפול בקשישים, בילדים, באנשים עם מוגבלות פיסית או שכלית ובמכורים לסמים, כפי שמוגדר בחוק הפיקוח על מעונות).
    6. הדירה המושכרת אינה דירה בבית דיור מוגן.
    7. הדירה המושכרת אינה דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
    8. הדירה המושכרת אינה דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.

מי זכאי?

  • שוכר או משכיר של דירת מגורים.

תהליך מימוש הזכות

מתן הודעה מראש

  • כדי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי יש לתת התראה מראש לצד השני.
    • אם מדובר בחוזה העונה על התנאים המפורטים למעלה, יש להודיע מראש בהתאם לתקופות המפורטות לעיל.
    • אם מדובר בחוזים שאינם כלולים ברשימה שלמעלה, ניתן לבטל את החוזה בהתראה מראש בהתאם למה שהוסכם בחוזה.
דוגמה
  • אם הדירה הושכרה לתקופה קצרה מ-3 חודשים או ששכר הדירה גבוה מ-20,000 ₪, שני הצדדים יכולים לבטל את החוזה גם בהתראה קצרה מזו הקבועה בחוק, אך בתנאי שקיים סעיף בחוזה שמאפשר להם לעשות זאת.
  • אם המשכיר והשוכר הם קרובי משפחה ניתן לתת התראה קצרה מזו הקבועה בחוק בתנאי שיש סעיף מפורש בחוזה המאפשר זאת.
  • במקרים מסוימים קובע החוק תנאים מיוחדים או דרכים מיוחדות לביטול החוזה, ובמקרה כזה ניתן לבטל את החוזה אך ורק לפי החוק.
דוגמה
משכיר בדירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, לא יכול לבטל את החוזה באופן חד-צדדי, ולצורך פינוי הדייר מהדירה עליו לפנות לבית המשפט ולקבל פסק דין המורה על פינוי הדייר. בית המשפט יורה על פינוי הדייר רק אם התקיימו עילות הפינוי הקבועות בחוק הגנת הדייר, כגון: אי תשלום שכר דירה, נטישת הדירה וכו'.

פינוי הדירה בפועל

אזהרה
אסור לבעל הדירה לעשות "דין עצמי" ולפנות את הדייר בעצמו
הדרך היחידה לפינוי הדייר היא באמצעות בית המשפט ורשות האכיפה והגבייה, ואסור לבעל הדירה להחליף מנעולים, לפנות בכוח את השוכר או למנוע בכוח את כניסתו לדירה.

חשוב לדעת

  • כל המידע בדף זה מתייחס למקרה של ביטול חד-צדדי של החוזה על-ידי אחד הצדדים בלי שהצד השני הפר את החוזה או בלי שקיימת עילה בחוק לביטול החוזה.
  • אם אחד הצדדים הפר את החוזה, הצד השני רשאי לבטל את החוזה באופן חד-צדדי שלא במסגרת ההגבלות שצוינו.
    • אם ההפרה היא יסודית - ניתן לבטל באמצעות הודעה הניתנת זמן סביר לאחר ההפרה (אין להשתהות יותר מדי מרגע ההפרה ועד מתן הודעת הביטול, אחרת הודעת הביטול עשויה להיות אסורה ולהוות בעצמה הפרת חוזה).
    • אם ההפרה אינה יסודית - יש לתת התראה לצד המפר כדי לאפשר לו לתקן את ההפרה, ורק אם לא תיקן אותה ניתן להודיע על ביטול החוזה בתוך זמן סביר.
  • ביטול החוזה במקרים נוספים - אם החוזה נחתם מלכתחילה כתוצאה מלחץ לא הוגן שהופעל על אחד הצדדים או ניצול מצוקתו או מטעות או הטעיה של אחד מהם, אותו צד רשאי לבטל את החוזה בתנאים מסוימים ובתוך זמן סביר. מומלץ לפנות לייעוץ משפטי לפני ביטול החוזה.
  • אם בוטל החוזה אך השוכר לא מפנה את הדירה וממשיך להתגורר בה ללא הסכמת בעל הדירה, יכול בעל הדירה להגיש תביעה בהליך מזורז לבית המשפט. למידע נוסף ראו פינוי דייר (שוכר) מדירה מושכרת בהליך מהיר ומזורז.
  • המידע בדף זה אינו מתייחס לדיירים המתגוררים בבית דיור מוגן לבני הגיל השלישי. למידע הרלוונטי עבורם ראו פינוי דייר מבית דיור מוגן.
ראו גם

גורמים מסייעים

ארגוני סיוע

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים