יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024)
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2024), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב שמפורט בהמשך
בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק
בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות
למידע נוסף ראו באתר רשות המסים בישראל
תקציר
יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה הכנסתו מדמי השכירות.
- בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם משכירות, ויכולים לבחור באחד המסלולים שנקבעו בחוק. למידע נוסף ראו ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים.
מי זכאי?
- אדם (לא חברה ולא שותפות) אשר משכיר דירה או מספר דירות לאחרים תמורת שכר דירה, אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה (למשל, לא מדובר במחסן או בחנות שהושכרו למגורים).
- הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכירים או אינה חייבת ברישום כזה (כלומר היא לא חלק מהעסק של המשכירים).
- הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך, או לחלופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכרים למגורים בלבד.
- הדירה מושכרת לשוכרים שהם אדם יחיד (כלומר הם אינם חברה או שותפות) או לחברה שעיקר פעולתה הוא למטרות של מתן דיור לזכאי משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד ופעילותה אינה לצורכי רווח, ומנהל רשות המסים אישר זאת.
- סך כל ההכנסות משכר הדירה נמוך מ-11,308 ₪ לחודש (נכון ל-2024) - הפטור ניתן עבור כל חודש בנפרד ולא מחשבים את שכר הדירה השנתי.
- אם ההכנסה משכר הדירה בחודש מסוים לא עולה על 5,654 ₪ לחודש יינתן פטור מלא על שכר הדירה שקיבל המשכיר בחודש זה. אם ההכנסה משכר הדירה באותו חודש היא מעל 5,654 ₪, יינתן פטור חלקי עבור שכר הדירה בחודש זה.
- אם בעל הדירה משכיר מספר דירות, לצורך חישוב הפטור יביאו בחשבון את כל ההכנסות שקיבל מהשכרת הדירות, וכל עוד סך כל ההכנסות בחודש מסוים נמוך מ-11,308 ₪, יוכל בעל הדירה ליהנות מהפטור באותו חודש.
גובה הפטור
הכנסות משכירות עד 5,654 ₪ לחודש
- אם גובה ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים אינו עולה על 5,654 ₪, המשכיר זכאי לפטור ממס הכנסה על מלוא שכר הדירה ששולם לו באותו חודש.
הכנסות משכירות מעל 5,654 ₪ ופחות מ-11,308 ₪ לחודש
- אם גובה ההכנסות משכירות בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ ונמוך מ-11,308 ₪, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום באותו חודש.
- גובה הפטור יחושב באופן הבא:
- תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,654 ₪. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,654).
- את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,654 (כלומר: 5,654 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור.
חישוב המס כשגובה דמי השכירות משתנה במהלך השנה
- חישוב המס על דמי שכירות נעשה על בסיס חודשי.
- אם במהלך שנה מסוימת שכר הדירה השתנה כך שבחודשים מסוימים הוא היה נמוך מתקרת הפטור ובחלק מהשנה הוא היה גבוה ממנה:
- בחודשים שבהם שכר הדירה היה נמוך מתקרת הפטור ניתן לקבל את הפטור המלא.
- בחודשים שבהם שכר הדירה עבר את תקרת הפטור ניתן לקבל פטור יחסי והיתרה תמוסה לפי מדרגות מס הכנסה.
- אפשרות אחרת היא שישולם מס הכנסה בשיעור 10% על כל שכר הדירה באותה שנה (כולל עבור החודשים שבהם גובה דמי השכירות היה נמוך מהתקרה) או שמלוא שכר הדירה באותה שנה ימוסה לפי מדרגות מס הכנסה.
תהליך מימוש הזכות
- הזכות ניתנת באופן אוטומטי.
- אם בעלי הדירה מחויבים להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה (למשל אם הם עובדים עצמאים) או שהם מגישים בקשה להחזר מס הכנסה, עליהם להצהיר בדוח או בבקשת ההחזר על הכנסה זו ועל בחירתם במסלול הפטור.
- יש לצרף לדוח (או לבקשה) את החוזה ואישור בכתב מהשוכרים שהדירה משמשת למגורים בלבד.
- אם כתוב בחוזה השכירות שהדירה משמשת רק למגורים ניתן להסתפק בחוזה ללא אישור בכתב מהשוכרים.
השלכות הפטור על היבטי מיסוי נוספים
- לשאלה האם הפטור מנוצל, במלואו או בחלקו, עשויות להיות השלכות נוספות מבחינת מיסוי, כמתואר להלן.
- אם המשכיר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה, מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לקבל החלטה מושכלת בנוגע למסלול הפטור המתאים ביותר.
משמעות לעניין הכרה בהוצאות שוטפות במס הכנסה
- כאשר מנצלים את הפטור ממס על השכרת דירה למגורים, לא ניתן לקבל הנחה במס בשל הוצאות שהמשכירים הוציאו על הדירה (ניקיון, תחזוקה, מסים פחת וכו'). הוצאות אלה אינן מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי (בניגוד למשכירים שבחרו לשלם מס מלא לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).
- אם נוצל פטור חלקי (על חלק מדמי השכירות) ועל החלק האחר שולם מס מלא, ניתן להכיר בחלק מההוצאות שהוצאו על הדירה כהוצאות מוכרות, כנגד המס ששולם בשיעור מלא.
משמעות לעניין מס שבח במכירת דירה מגורים ללא פטור מלא ממס שבח
- משכיר אשר ניצל במלואו את הפטור ממס, ומבקש למכור את הנכס ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, לא יוכל להכיר בהוצאות שוטפות כהוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח.
- בנוסף, לסכום מס השבח יתווסף פחת בסכום המגלם 2% מערך הדירה הנמכרת, בגין כל שנה בה הדירה היתה מושכרת.
- כאשר נוצל פטור מופחת (10%), והמשכיר מבקש למכור את הדירה (ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח), השבח יחושב כך, שלשווי המכירה יתווסף הסכום המקסימלי של הפחת, שניתן היה לנכות מהשווי אלמלא הפטור.
חשוב לדעת
- הפטור ממס ניתן בכל חודש שבו גובה שכר הדירה לא עלה על התקרות שמפורטות לעיל. החישוב הוא חודשי (בודקים כל חודש בנפרד) ולא שנתי.
- לא ניתן לקבל פטור חלקי וגם לבחור במסלול מס מופחת (10%) על אותה דירה.
- למידע נוסף על מסלולי המיסוי על שכר דירה ואפשרויות השילוב ביניהם ראו ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים.
- בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם יכולים לבחור לקבל פטור ממס על הכנסה מדמי השכירות במסלול שונה.
- הפטור יינתן על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות.
- למידע נוסף ראו פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה לבני 65 ומעלה שעברו לבית אבות ומשכירים את דירתם.
גובה הפטור בשנים קודמות
| שנה | גובה דמי השכירות הפטורים ממס |
|---|---|
| 2023 | 5,471 ₪ |
| 2022 | 5,196 ₪ |
| 2021 | 5,074 ₪ |
| 2020 | 5,100 ₪ |
| 2019 | 5,090 ₪ |
| 2018 | 5,030 ₪ |
| 2017 | 5,010 ₪ |
| 2016 | 5,030 ₪ |
| 2015 | 5,070 ₪ |
ראו גם
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
| שם | אתר | דוא"ל | טלפוןטל' |
|---|---|---|---|
| רשות המיסים | אתר | פניה מקוונת | |
| שי"ל | אתר | פניה מקוונת | |
| מענה ממשלתי מרכזי | אתר | דוא"ל |
גורמי ממשל
מקורות משפטיים ורשמיים
חקיקה ונהלים
- חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990
- תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט-1989
- הוראות ביצוע רשות המסים מס' 5/2007 מיום 27.02.2007 - חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים
פסקי דין
הרחבות ופרסומים
- לוחות עזר לחישוב מס הכנסה ממשכורת ושכר עבודה וטבלאות עזר לחישוב המס לניכוי ממשכורת באתר רשות המסים.
- מדריך דע את זכויותיך וחובותיך באתר רשות המסים.* הודעת רשות המסים מיום 07.02.2018 - טיוטת חוזר המבהיר את עמדתה של רשות המסים לגבי סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים